Qu’est ce que le prêt à taux zéro plus ?

Remplaçant du prêt à taux zéro depuis le 1^er janvier 2011, le PTZ+, encore appelé prêt à taux zéro renforcé, est destiné à financer en partie l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, en France (métropole et DOM).

Ce nouveau prêt à taux zéro remplace également le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts immobilier, ainsi que le Pass Foncier.

Les caractéristiques principales de ce nouveau prêt à taux zéro plus sont :

• le PTZ+ est réservé aux primo-accédants. En effet, pour bénéficier de ce prêt, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années.
• il vient en complément d’autres prêt immobilier plus classiques. En effet, le PTZ+ ne peut être accordé seul
• le PTZ+ n’est plus soumis à conditions de ressources, contrairement à son prédécesseur
• un seul PTZ+ peut être accordé par opération et par ménage.

Le montant de ce nouveau prêt à taux zéro renforcé est défini en fonction de plusieurs critères :

• le nombre de personnes occupant le logement à titre de résidence principale
• l’ensemble des ressources des occupants
• le coût total de l’opération, toutes taxes comprises
• la localisation du logement. Depuis le 1er janvier 2011, le découpage se fait maintenant en 4 zones : A, B1, B2 et C ;
• le type de logement : neuf ou ancien
• pour la France métropolitaine uniquement, les performances énergétiques globales du logement
• En cas de logement ancien, son appartenance initiale à un organisme d’habitation à loyer modéré ou à une société d’économie mixte.

A qui s’adresse le prêt à taux zéro plus ?

Toute personne physique primo-accédante souhaitant acquérir sa résidence principale peut bénéficier du PTZ+.  Un primo-accédant est quelqu’un qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années avant l’opération immobilière envisagée. Cette condition peut être levée dans les cas suivants :

• l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est titulaire d’une carte d’invalidité, et est dans l’incapacité totale d’exercer une activité professionnelle,
• l’emprunteur ou l’un des occupants du logement perçoit une allocation adulte handicapé ou une allocation d’éducation spéciale,
• l’emprunteur ou l’un des occupants du logement a été victime d’un événement ayant rendu sa résidence principale inhabitable de manière définitive :
  • Dommages découlant de catastrophes technologiques (article L. 128-1 du code des assurances),
  • Dommages entrainés par les tempêtes, ouragans ou cyclones (article L. 122-7 du code des assurances),
  • Catastrophe naturelle indemnisée (loi du 13 juillet 1982),
  • À partir du 1er juin 2011, procédure d’expropriation d’extrême urgence (risques naturels majeurs prévisibles : crues torrentielles, mouvements de terrain, affaissements dus à une cavité souterraine, avalanches… ou risques technologiques).

Pour bénéficier de ces exceptions, la demande de prêt doit être faite dans un délai maximal de deux ans après la publication de l’arrêté de constatation de l’état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre. La demande doit également être accompagnée d’un justificatif attestant la nécessité d’acquisition d’un nouveau logement sur un autre site.

Calculer le montant de votre prêt à taux zéro renforcé

Le montant du prêt à taux zéro plus auquel vous pouvez avoir droit est égal à une part du coût global de l’opération immobilière,dans la limite d’un plafond. Cette part, variable en fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien, est fixée par décret, et ne peut être inférieure à 20 %, ni supérieure à 40 %.

Le montant du prêt à taux zéro renforcé ne peut dépasser celui du ou des autres prêts co-finançant cette opération immobilière. Seul les prêts d’une durée supérieure ou égale à deux ans sont retenu pour cette règle.

Quel est le coût global de l’opération ?

Le coût global de l’opération prend en compte :

• la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
• les coûts de viabilisation et d’aménagement du terrain,
• les honoraires de négociation restant à la charge de l’acquéreur,
• le coût des travaux,
• les frais d’assurance dommages-ouvrage (art. L.241-2 du même code), ou de l’assurance en responsabilité (Code des assurances : art. L. 241-1),
• les taxes liées à la construction :
  • taxe locale d’équipement (Code général des impôts : art.1585 A) ;
  • taxe de 1 % complémentaire à la taxe locale d’équipement dans certaines communes d’Ile-de-France (Code général des impôts : art. 1599 octies) ;
  • taxe pour le financement des dépenses des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (Code général des impôts : art.1599 B) ;
  • dans le département de Savoie taxe spéciale d’équipement perçue (Code général des impôts : art.1599-O B) ;
  • taxe départementale des espaces naturels sensibles (Code de l’urbanisme : art. L.142-2).
• À partir du 1er juin 2011, la valeur d’acquisition du terrain destiné à la construction sera pris en compte dans le calcul du coût total de l’opération, si il a été acquis depuis moins de deux ans.

Connaitre son coefficient familial

Le coefficient familial qui entre en compte dans le calcul du montant du prêt à taux zéro, est fonction de la taille du ménage occupant le logement à titre de résidence principale. Les valeurs de ce coefficient familial sont les suivantes :

Montant maximum retenu pour le calcul du PTZ+

Trois critères entrent en jeu pour déterminer le montant maximum retenu pour le coût d’opération :

• la localisation géographique du logement (A, B1, B2 et C),
• le type de logement, neuf ou ancien,
• le nombre de personnes destinées à occuper le logement en tant que résidence principale

Les zones géographique du prêt à taux zéro plus

Il existe maintenant 4 zones géographiques

• Zone A : Paris et agglomération parisienne, le Genevois français, les communes les plus chères de la Côte d’Azur,
• Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes d’Ile-de-France ou le pourtour de la Côte d’Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d’Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent,
• Zone B2 : les agglomérations de 50 000 habitants, le reste des communes d’Ile-de-France,
• Zone C : le reste du territoire Français.

Performances énergétiques du logement

Le PTZ Plus est plus favorable aux logements économes en énergie. La consommation énergétique des logements est classée en catégories de A (consommation annuelle d’énergie inférieure ou égale à 50 kWh/m²/an – nommée BBC, Bâtiment Basse Consommation) à G (consommation annuelle d’énergie supérieure à 450 kWh/m²/an). La catégorie énergétique est indiquée sur Diagnostic de Performance Energétique (DPE), obligatoire en cas de vente.

Ce classement va déterminer le pourcentage à appliquer dans le calcul du montant du prêt à taux zéro plus.

* Majoration de 5% pour les ventes de logements HLM.

Exemples de calcul du PTZ+

Un ménage avec 3 enfants achetant un logement neuf BBC en zone A, le montant maximum du PTZ+ est de :

• 140 000 €, soit 350 000 x 40 %, si le montant de l’opération est de 350 000 €
• 80 000 €, soit 200 000 x 40 %, si le montant de l’opération est de 200 000 €

Le même ménage, mais en zone C, toujours avec un logement neuf BBC :

• 45 500 €, soit 182 000 x 25 %, si le montant de l’opération est de 350 000 € (mont global maxi pris en compte = 182 000€)

Un couple sans enfant achetant un logement ancien classé C, en zone B1 :

• 26 000 €, soit 130 000 x 20 %, si le montant de l’opération est de 200 000 € (mont global maxi pris en compte = 130 000€)

Le remboursement du PTZ plus

Le remboursement d’un prêt à taux zéro renforcé varie est fonction des critères suivants :

• la localisation du logement (zone A, B1, B2 et C),
• le caractère neuf ou ancien du logement,
• les ressources du ménage,
• le nombre de personnes occupant le logement

Ces 4 critères vont influer sur la durée du remboursement, et éventuellement introduire une part de remboursement différé.

La durée de remboursement du prêt à taux zéro renforcé varie de 5 ans à 30 ans avec 10 profils différents de remboursement, au lieu de 5 avec l’ancien PTZ.

Les mensualités de remboursement sont constantes pendant les 2 périodes.

Ressources prises en compte pour le PTZ+

Les ressources prises en compte pour le prêt à taux zéro plus sont le plus élevé des deux montants suivants :

• les revenus fiscaux de référence de l’avant-dernière année de toutes les personnes occupant le logement (exemple l’année fiscale 2009 pour un ptz+ en 2011),
• un dixième du coût global de l’opération immobilière, toutes taxes comprises

Le montant des ressources retenu est ensuite divisé par le coefficient familial pour donner le quotient familial. Ce quotient familial détermine le profil de remboursement à utiliser.

Ou faire une demande de PTZ plus ?

La demande de PTZ+ peut être faite auprès de tous les établissements de crédit conventionné par l’État. En pratique, toutes les banques françaises.

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